张立栋:问题不能留给未来

作者:张立栋

北京“317”房地产新规出台后,一大批城市纷纷接棒,祭出限购限贷政策。一时间,“史上最严厉”

调控政策之说再次来临。

“最严厉”有多严厉?还能不能更严厉?

我以为已基本接近极限。以北京为例,房贷首付普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至——市场上交易份额最大的往往都是“非普通住房”;此外,30 年贷款期限降至25 年,非户籍人口连续纳税延长至5 年。紧接着,“商住房”个人投资被全面叫停,多年存在的“漏洞”被彻底堵死。方法上看,行政与经济金融混用,房、贷、户籍、税收无所不及。

问题来了,如此大力度的调控政策能不能起到预期效果?很难说。

交易短期内断崖式下跌会让几近疯狂的市场迅速降温,但暂时压抑的需求仍未熄灭,无怪乎有人提出“先忍耐几个月,开闸后立刻买房”的观点得到普遍认同。

历次调控用事实告诉我们,无论怎样力度的调控,市场都会在3 个月到半年的周期内明显降温,在盘整一年最长两年后再次报复性反弹。

原因何在?首先是因为由于土地供应跟不上,一线以及热点城市房价上涨预期仍在。此外,投资渠道有限而货币却很充足,不涨才不正常。

在任何类型的市场,强烈上涨的预期必然引来大量流动性,这些流动性虽因短期人为措施阻挡在外,一旦政策松动,市场仍会回到旧有轨道——这是规律,无法逃脱。

唯一有效的方法是平复预期,通过真正治本的方法,让市场回归正常。

这就不得不提到房地产调控“长效机制”。尽管说了很久,但“金融、土地、财税、投资、立法”这五大长效机制仍看不到实质迈进。比如,保证充足供应的“城乡统一土地市场”,财政层面“房地产税”的出台,都是雷声大雨点小。每迈一步都似有百种牵绊。

不唯房地产,一旦涉及核心利益,改革就变得踟蹰不前,形成普遍共识的长远利益往往屈从于短期目标。这样的做法必然会落入循环往复的怪圈。

诚然,现在的主基调是“稳”字当先。但如何求“稳”却有着不同的做法。口念“拖”字诀,懒政怠政能换来一时之稳;积极改革,用局部波动换取整体利益的正面推进也能换来“稳”——抗打击的动态之稳。要哪一种,取决于我们的定力和决心。不为短期目标所绑架,才能换来真正的长期之“稳”。

当今世界,我们自身乃至周遭世界的不确定性风险比比皆是。与其被外部环境胁迫而改变,不如奋然自省而求进,事情再难,总要咬牙去办,不能再把老问题留给未来。


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