万达之“退”

作者:《中国民商》记者 徐高阳

万达之“退”

“中国房地产正站在珠穆朗玛峰上,不管从哪个方向走,都没有高处了 。”这是著名的经济学家林采宜对中国房地产的看法。而在中国房地产市场打拼了近30年的王健林似乎早就洞悉了这一信息。

“高处不胜寒”,10多年来一直处于中国房地产高点的万达于8月12日通过官微宣布:万达将彻底告别房地产。

有关专家指出,万达退出中国房地产,其实早就进入第二个阶段。第一个阶段是减少开发量,第二个阶段就是现在出售资产。万达原来的发展方向已经到头了,开始将一些过时过剩的业务进行剥离。

按照万达的说法,“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身,而留下了轻资产的灵魂”。

 

脱壳

2017年,是万达动作最大的一年。2016年的谋划与新一年的变化,全部付诸实践。万达转型的目的是实现轻资产,对于重的部分,不得不舍弃。

7月10日,万达与融创签订协议,以632亿元的价格,将13个文旅项目和76个酒店转让给融创。

7月19日,万达、融创、富力,签订三方协议,万达将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力,将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创,两项交易总金额637.5亿元。

完成这宗“世纪并购”案后,万达又火速展开内部架构调整。据公开报道称,经过“改革”后的万达,主要变化表现在:一是万达在多个相邻项目的基础上组建城市公司,统筹区域内的开发运营;二是万达文化旗下新设文旅、影视、体育3个集团公司,业务条线更加清晰;三是成立大健康集团(与商业、文化、网络、金融集团同等级别),进军医疗健康领域。

毫无疑问,万达对旗下经营的业务,分工更加明确,针对性更强,方向清晰。这次架构调整,丝毫看不到房地产的影子,万达已经从内部彻底“去地产化”了。

值得注意的是,在与融创的合作中,并未涉及万达广场的相关交易,作为万达的“核心”资产,王健林在2015年宣布转型之初,就对它做了深远的谋划。

万达广场的转型主要分三步走:一是轻重并举模式;二是资产包模式;三是合作类万达广场模式。

2015年初,万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司4家机构投资240亿元共同建设约20座万达广场。万达以 “轻重并举”的方式,正式踏上轻资产之路。

2016年底,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等,签约90个万达广场、共1050亿元的投资。约定2017-2019年,每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。这就是万达的“资产包”模式,对方拿钱投资,万达建设完毕后交付,后期再运营。

今年以来,盐城万达广场、辽阳万达广场、南昌西湖万达广场等,也接连发生股权变更事件。

王健林曾表示:“2016年万达商业探索出的合作类万达广场,可以说是万达轻资产模式的最高级形式。”

在“合作类”模式下,万达完全处于轻资产状态,由对方出钱出力、万达只需输出品牌与运营,净租金双方7比3分成。可以看出,这是目前万达广场最理想的“轻资产”模式。

万达正在从重资产的万达广场中抽离出来,上演一出“金蝉脱壳”的大戏,逐步实现其轻资产的宏伟目标。

据财新报道,在已建成的万达广场中,至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少,累计减少401.63亿元。尤其在近期,动作更为频繁。

股权变更、减持注册资金,是万达广场最近下的两步妙棋。失去了大部分的文旅及酒店项目,接下来这一盘大棋,万达也只能依靠万达广场来杀出重围。至于影业、健康等业务板块,则在伺机而动。

 

羽化

万达的一系列动作,并非没有规律可循,其主线非常明确——轻资产。

按照百度百科对“轻资产”的解释,轻资产运营模式,是指企业紧紧抓住自己的核心业务,而将非核心业务外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。用有限资产,获取最大收益,是所有企业追求的最高境界。

在经济迅猛发展的当下,“变轻”不仅仅是一种选择,也是一种必然。在轻资产模式中,企业紧紧抓住自己的核心价值,而将非核心业务,例如物流、生产等外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略,是网络时代与知识经济时代的背景下企业战略的新结构。

王健林一直喊着向轻资产模式转型,如今终于如愿以偿了。现在的万达应该已经彻底不能叫房地产公司了。万达和融创、富力的“三家接力”一度被市场解读为万达集团的负债太高,不得已“变卖资产”,如今想来,或许不是那么简单。万达的退出虽然在一段时间内比较密集,或许是因为一些导火索刺激着王健林“快刀斩乱麻”,但是更多的愿景还是万达早已经做好了这样的“准备”,早就想从一个房地产公司模式跳转出来。

现在,万达手里的轻资产公司包括万达商业管理、万达电影、万达酒店管理、万达主题娱乐、万达儿童娱乐、万达体育以及大健康产业。除了商业管理公司之外,其他公司瞄准的都是处于快速增长期的文旅市场,中国的消费升级运动将会催生一批文旅产业巨头,万达的这几家公司都是行业里最有竞争力的选手。

以最晚成立的万达儿童娱乐公司为例,成立不到两年,它已经成为行业巨无霸选手——有100多家宝贝王开业,2016年营业收入5.2亿元,2017年预计达到15亿元。万达体育公司则是世界最大的体育产业公司,2016年营业收入64亿元,旗下包括世界产业排名前三的盈方体育和世界铁人三项等知名公司。

这些轻资产公司中,万达院线公司、酒店管理公司、主题娱乐公司已经上市,商业管理公司正在排队上市,还有儿童娱乐和体育公司没有上市。按照万达的执行力和速度,万达儿童娱乐公司和体育公司似乎离上市也不太远了。万达文旅产业链条,正在成型。

值得注意的是,业界对轻资产战略并非一致看好。在“2017博鳌房地产论坛”上中国房地产业协会原副会长朱中一态度明确的表示:“我对去地产化不是很赞成。”

恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗认为,土地、资金、人力是经济社会发展的最基本要素,去地产化的说法有些莫名其妙。“房地产可以赚钱,为什么要去地产化?”

在国泰君安首席经济学家林采宜看来,多元化是一个伪概念,房地产的多元化布局并不美好,未来开发商真正的出路是升级换代,从建筑商变成服务商,从制造业走向服务业。

事实上,随着房地产市场近年来的逐步收紧,调控日趋严苛的背景下,除万达之外的一些房地产商也纷纷走上转型道路,从重资产走向“轻资产”,开始探索多元化的发展道路。

虽然在地产业界看来,多元化、轻资产对开发商而言并不是一条好的出路。但是面对市场下行,房企们仍然在转型。和靠资源赚钱的房地产最大的不同是,这些轻资产公司要靠能力挣钱。并不是所有的人都有资格做轻资产,只有有能力、有品牌的公司才能做。因此现在对于万达来说,最大的任务是在不同业态的经营管理上达到世界一流水平。中国文旅行业依旧处于初级发展阶段,万达的能力和品牌在国内已然领先。而一个褪去肉身,羽化后的万达前途更将不可估量。


楼市

从年初就一直看到关于大城市二手房市场降至冰点的新闻,配合网络舆论,房产似乎到了岌岌可危的地步。但是冷静分析会发现,那么所谓降到冰点的城市房价最惨也就是维持原价,有些还处于上涨的状态,而万达的房产收入虽然逐步下降,但是也有很稳定的占比。

王健林是个商人,无利不商,中国很多城市的房产处于一个瓶颈期或者说是制高点,基本没有多大的爬升点了,作为一个精明的商人,王健林早就看出这一切,所以他一直在为万达转型做准备,可以说,万达的退出房产不是突发事件;很简单,挣不到大钱又费事,那就转型;我们只看到了万达的退出,却没看到万达依旧掌握着酒店的管理权,万达依然是品牌拥有者和经营管理者。

不得不说王健林很精明,开始靠商标品牌赚钱,当起了甩手掌柜,这也是王健林最近在下的一盘大旗。至于房价,可以这样说,未来中国房价可能会降,但不是现在。

其实今年房子的变化大家有目共睹,不止地产大佬对房子态度转变,各类调整措施让投资客和普通购房者也开始重新认识房子,自去年房子被重新定位“居住”开始,一系列调整措施密集来袭,对投资客的打击从未间断,致力于把他们从房产市场挤出,下半年房子也早早有了方向,将坚持各类调整措施的持续性和稳定性,总之房产市场在日后的发展都会以“稳”字为主。

有关专家指出,这个时间段是地产大佬不断“逃跑”的阶段,是投资客抓紧时间抛房退市的阶段,是购房者利好逐渐增多的阶段,是贷款买房无优惠、月供压力大的阶段,所以普通购房者还着急现在买房可能要谨慎了。    


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